Толчком к новой волне протестов стала история 87-летней Мариикармен Абаскаль. Она прожила в одной мадридской квартире около 70 лет. Последние 8 лет пенсионерка судилась, чтобы ее не выселили. По закону о так называемой ренте антигуа, должна была съезжать либо платить за аренду 2 650 евро в месяц вместо 500. При этом пенсия женщины составляет около 1 350 евро. В сентябре ее в итоге выселили после нескольких предыдущих попыток.
История Марикармен стала символом новой волны жилищного кризиса в стране. Она подняла вопросы, на которые власти никак не могут найти ответы или просто закрывают глаза: что происходит с людьми, которые десятилетиями жили по старым договорам, когда рынок жилья вокруг них уже кардинально изменился? И что делать с тем, что цены на аренду так стремительно растут?
Жилья не хватает, а аренда стоит космических денег
По оценке Банка Испании, только за 2021–2025 годы разрыв между количеством новых домохозяйств и объемом построенного жилья достиг примерно 750 тысяч единиц. Иными словами, спрос растет значительно быстрее предложения. И это, естественно, отражается на рынке и стоимости жилья, и аренды.
В августе 2026 года средняя стоимость аренды в Испании достигла 15,1 евро за квадратный метр в месяц – на 5,8% больше, чем годом ранее.
В Мадриде – 23,3 €/м², в Барселоне – 20,2 €/м², в Сан-Себастьяне – 18,1 €/м², в Малаге – 16,5 €/м², в Валенсии – 16,3 €/м². Это данные портала idealista.
Но дорогая аренда – только половина проблемы. Вторая – самих квартир для долгосрочной аренды становится недостаточно. Во втором квартале 2026 года предложение обычной долгосрочной аренды на idealista практически не изменилось за год — минус 0,2%. А вот предложение временной аренды выросло примерно на 13%. Доля временного жилья дошла примерно до 29% предложения на платформе.
Почему история 87-летней Мари́кармен оказалась такой взрывоопасной
Мариикармен жила в квартире с 1956 года. Ее договор относился к так называемой renta antigua – старой системе аренды, которая сохранилась для части договоров, заключенных до реформы 1985 года.
Такие договоры позволяли жильцам десятилетиями платить значительно меньше рыночной цены. Но когда меняется собственник или заканчивается действие договора, возникает конфликт: для владельца квартира может стоить на рынке в несколько раз дороже, а для пожилого арендатора резкий рост цены означает риск потерять дом.
При этом проблема в Мадриде уже давно выходит за рамки отдельных квартир. Жилье становится объектом крупных инвестиционных сделок: фонды покупают целые здания и большие портфели квартир. Например, в 2026 году одна из таких сделок включала около 5 000 квартир в 47 зданиях Мадридского региона.
Покупка жилья фондами – не только испанская история. Крупные инвесторы работают на рынках жилья по всей Европе. Они вкладывают деньги в строительство, реконструкцию и аренду. Экономисты отмечают, что такой капитал может увеличивать предложение жилья, но и увеличивать его стоимость тоже.
Исследования ЕЦБ связывают рост спроса со стороны институциональных инвесторов с повышением цен на квартиры. Поэтому европейские страны все чаще обсуждают не полный запрет таких инвестиций, а правила, которые должны ограничивать риски для рынка и арендаторов.
Люди хотят защиты от выселений
Еще одна причина нынешних протестов – судьба так называемого «социального щита». Во время пандемии Испания ввела механизм, который позволяет в определенных случаях приостанавливать выселение социально уязвимых людей, если у них не было другого жилья.
Мера несколько раз продлевалась. В феврале 2026 года правительство снова попыталось ее продлить, но здесь произошел политический поворот. 26 февраля Конгресс отклонил декрет. За него проголосовали 172 депутата, против – 177, один воздержался.
Причем механизм предполагал не только защиту арендатора. В определенных случаях собственник мог претендовать на компенсацию. Именно вопрос о том, кто должен оплачивать социальную защиту – государство или, как обычно это любит делать правительство, переложить все на плечи частных собственников, и сегодня остается одним из главных предметов спора.
Правительство срочно готовит новый жилищный декрет
Теперь правительство пытается договориться о новом пакете мер, который рассчитывают рассмотреть на заседании Совета министров 29 сентября. Переговоры продолжаются, поэтому окончательный текст пока не утвержден.
Среди мер, которые сейчас обсуждают:
- усиление защиты арендаторов от выселения, если у них нет альтернативного жилья;
- ограничения на покупку жилья инвестиционными фондами;
- регулирование временной аренды и аренды комнат, чтобы этими форматами не обходили правила обычной аренды;
- продление некоторых действующих договоров;
- налоговые льготы для собственников, которые сдают жилье по доступной цене;
- меры, направленные на увеличение предложения доступного жилья
Критика нового декрета
У собственников и экспертов рынка недвижимости аргументы противоположные. Они говорят о том, что если государство слишком сильно ограничивает возможность повысить аренду или выселить неплательщика, сдавать квартиру вдолгосрок становится менее привлекательным. В таком случае собственник может выбрать другой вариант: продать квартиру, перевести ее во временную аренду или вообще не сдавать.
Поэтому нужны механизмы защиты и другой стороны, налоговые льготы для тех, кто сдает жилье по доступной цене, государственные гарантии на случай неплатежей, компенсации и более быстрые судебные процедуры.
Получается парадокс. Арендаторы говорят: «Нам нужна защита, потому что рыночная цена недоступна». Собственники отвечают: «Нам нужны гарантии, иначе мы вообще не будем выводить квартиры на рынок». И обе стороны указывают на одну и ту же проблему – квартир недостаточно и крайне мало социального жилья.
