«Если цены не упадут, мы просто перестанем платить»: жилищный кризис в Испании

Главным итогом митинга, который прошел в Мадриде 24 мая, стало открытое предупреждение властям. Активисты заявили: если цены на аренду не пойдут вниз, они запустят общенациональную забастовку неплательщиков. Логика организаторов проста — у государства и судов физически не хватит ресурсов, чтобы одновременно выселить десятки тысяч человек по всей стране.

Как Испания пришла к жилищному дефициту

Нынешний кризис не возник внезапно — это результат наслоения нескольких долгосрочных экономических и структурных факторов, которые формировались в стране годами. Эксперты выделяют четыре ключевые причины:

• Хронический дефицит нового жилья. После экономического кризиса в 2008 году объемы строительства новых домов в Испании упали в разы и так и не вернулись к прежним показателям. Сегодня в стране строится около 80–90 тысяч квартир в год, тогда как реальный спрос с учетом создания новых семей и притока иммигрантов превышает 150 тысяч объектов. Проще говоря, жилья физически не хватает на всех желающих.
•  Сверхконцентрация спроса в мегаполисах. Испания сталкивается с явлением «опустевшей страны». Молодежь и трудовые мигранты массово уезжают из стареющих внутренних регионов и провинциальных городков. Спрос концентрируется в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Малаге и крупных прибрежных центрах, что разгоняет цены в этих точках до экстремальных значений, пока в глубинке жилье простаивает без арендаторов.
• Туристический бум и инвестиции. Краткосрочная аренда для туристов через международные платформы приносит собственникам в 2–3 раза больше чистого дохода, чем долгосрочные контракты с местными жителями. В результате тысячи квартир в исторических центрах городов навсегда ушли из жилого фонда для резидентов. Ситуацию подогревают и крупные международные инвесторы, а также иностранные покупатели.
• Историческое отсутствие социального фонда. В отличие от стран Северной и Центральной Европы (например, Нидерландов или Австрии), где доля государственного и социального жилья составляет от 20% до 30% от всего рынка, в Испании этот показатель исторически удерживался на уровне всего 1–2%. Государству просто нечего предложить гражданам в качестве альтернативы коммерческому рынку, из-за чего оно оказалось полностью зависимым от условий частных арендодателей.

Какие меры принимает государство?

Правительство пытается успокоить ситуацию разными способами. Однако жесткое административное регулирование все чаще уступает место экономическим компромиссам.

Буквально на днях Верховный суд Испании полностью отменил закон о едином реестре туристического жилья, который должен был ограничить работу платформ вроде Airbnb. Суд счел это вмешательством центральной власти в дела регионов: по Конституции Испании вопросы туризма и жилья находятся исключительно в ведении автономий.

Кроме того, прекратил действие временный декрет, жестко сдерживавший рост аренды в пределах 2%. Экономисты отмечают, что подобные административные препоны часто дают обратный эффект — владельцы, сталкиваясь с жестким давлением, просто снимают квартиры с долгосрочной аренды. Это создает дефицит, из-за которого цены растут еще сильнее.

Закон по-прежнему защищает арендаторов в рамках действующих контрактов, но теперь расчет вернулся к стандартным государственным индексам. Если договор аренды был заключен недавно (после мая 2023 года), то хозяин квартиры имеет право поднять цену максимум на 2,4% в год. Для более старых контрактов применяется классический индекс инфляции IPC. Сейчас он составляет 3,2%. Установить любую цену по своему усмотрению владелец сможет только тогда, когда истечет текущий пятилетний контракт.

Доплаты собственникам и налоги на пустующее жилье

Правительство утвердило государственный жилищный план на 2026–2030 годы. И Минжилкомхоз делает ставку на добровольный вывод на рынок закрытых квартир. Что это значит? Владельцам пустующего жилья, например, полученного по наследству, предлагают финансовый стимул: государство готово доплачивать до 600 евро в месяц. Главное условие — собственник должен согласиться сдать квартиру по фиксированной, сниженной цене в рамках программы доступного жилья. Если помещению нужен ремонт, бюджет компенсирует владельцу затраты от 12 до 18 тысяч евро.

Для тех, кто умышленно держит жилье закрытым, вводятся налоговые меры. Для крупных собственников, у которых квартиры пустуют более двух лет, повышают налог на недвижимость (IBI) — в зависимости от региона он может вырасти на 50–150%.

Выкуп квартир и новое строительство

Второй шаг — это расширение государственного фонда жилья, чтобы решать проблему не за счет частных лиц, а силами самого государства. Новый пятилетний план предусматривает выделение 7 миллиардов евро. Половина этих денег идет на строительство социальных домов с привлечением застройщиков, которые получают субсидии из бюджета.

Вторая половина средств предназначена для быстрого реагирования: регионы получили право напрямую выкупать готовые квартиры у частных лиц. В самых проблемных городах государство готово оплатить до 85% стоимости объекта, чтобы мэрии могли сразу заселить туда людей по договорам социального найма, где плата ограничена 800 евро в месяц.

Адресная помощь

Параллельно в Испании продолжают действовать прямые субсидии для уязвимых слоев населения, которые помогают людям оплачивать рыночную стоимость аренды, не ущемляя доходы собственников:

• Молодежь: Ежемесячная выплата на аренду до 300 евро, помогающая съехать от родителей
• Малоимущие: Ежемесячное пособие в размере 250 евро для семей с минимальным доходом
• Жертвы насилия: Адресное покрытие аренды в размере до 1000 евро в месяц

Риски: от новой волны окупосов до демографической ямы

Эксперты сходятся во мнении: переход от жестких запретов к экономическому стимулированию и строительству — путь более жизнеспособный, но он требует времени.

Специалисты предупреждают, что неконтролируемый рост цен на жилье неизбежно спровоцирует всплеск незаконных захватов недвижимости. Часть радикально настроенных граждан начнет сознательно пополнять ряды «окупасов».

В долгосрочной перспективе этот кризис бьет по еще одной критической сфере страны — демографии. Из-за невозможности арендовать отдельное жилье испанская молодежь вынуждена оставаться с родителями в среднем до 30 лет. Поздняя независимость приводит к тому, что создание Поздняя независимость приводит к тому, что создание семей и рождение детей откладываются на неопределенный срок.